sumiikasumiの日記

とりあえず始めたところです

どうなる東京五輪~豊洲の追加工事、東京都が3回目の業者募集(´・ω・`) @日経

基本的に東京五輪開催はウェルカムであるし、

成功して欲しいと思っているし、

五輪史上でのその画期性も半ば保証されているに等しく、(ロンドンのSNS五輪に対し、VR五輪)

楽しみにしているのだが、

他方で、一東京都民として「小池都政」を観たときに、残念ながらそれが、東京都の課題に対してズレてしまっているという意味で、「停滞」しているとの評価に至っているので、

五輪の運営についてもシビアに観てゆく必要がある、と思っている。

文句ではなくて注文なのであるが、

直感的には残念なことになりそうである(>_<)と、

予め申し上げておくことにしましょう、

納税者である東京都民にとって。

・・・

表題副題は、日経のこちら(↓)から。

http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXMZO22582660T21C17A0L83000/
(日経、「豊洲の追加工事、3回目の業者募集、東京都」、2017/10/23/15:01)

>> 東京都は23日、豊洲市場の土壌汚染対策の追加工事1件に参加する業者の3回目の募集を始めた。対象の工事は水産卸売場棟地下の床へのコンクリート敷設工事で、これまで入札手続きが2度中止になっている。

《コメント》
・ 去年の11月頃には、築地場内の「ターレットトラック」が引っ越しで1500台くらい一斉に橋を渡ってゆくその姿を楽しみにしていたのだが、2年遅れそう(´・ω・`)

・ 私見では、新豊洲市場は最初から安全だから、とっとと引っ越せばいいし、追加工事もする必要がない(-_-) 業者が応札したとして、小池都知事はカネ使いの細かなところに吝(しわ)くて儲からないだろうし、何か不手際があろうものなら責任転嫁の生け贄にされかねないから、避けるのが合理的でしょう。 (ハイリスク・ローリターン)

・ 工期はきついが、なんとか間に合わせはするでしょう。ただし、間に合えばOKということではなく、政治的リソースと時間を浪費しているから、防災やテロ対策といった他の施策/対策に皺寄せがいく(>_<)

・・・

・ 先の選挙期間中の終盤、希望の党は取って付けたように「モリカケ問題」で安倍首相を追及したいたけれど、どうでもいい話でしょう(-_-)

・ 何故ならば、東京都下の「五輪選手村」の建設、言い換えれば「晴海5丁目再開発」を巡って、500億円-1000億円規模での利益移転(都民→開発事業者)が行われていて、小池都政そのものが「払い下げ問題」の渦中にあるのだから(↓)。

https://www.bengo4.com/gyosei/n_6523/
(弁護士ドットコム、「東京五輪選手村に都有地を9割引で売却? 舛添前知事に差額払わせろと提訴」、2017/08/17)

・ 舛添前知事には払えません(笑

・ 比較の問題で、森友学園問題などカスのようなものでしょう。産廃埋め立て地で騒音問題を抱えていた曰く付きの物件であり、簿価自体がかなり怪しい上に、仮に利益移転が行われたとしても最大限10億円程度なのだから。

・ 晴海5丁目再開発は、単に、不透明な払い下げへの疑念にとどまらず、実際に開発が進められていったその先に禍根を残す可能性があるという点で、東京都から納税者である都民に対して、合理的な説明が要るところでしょう。

・ 将来の禍根とは、不動産の「供給過剰問題」である(↓)。(2020年問題)

http://diamond.jp/articles/-/145359
(ダイヤモンドオンライン、「お買い得マンションが五輪後にかつてないほど増えそうな理由」、2017/10/12)

・ お買い得であることは間違いない(笑 メガマンションの一戸当たりの価格で最大2000万円程度、割安になるから。3LDKで@6000万円を地域の相場とすると、@4000万円であれば応募・抽選に殺到するだろうし、地域住民が都所有地の廉売に訴訟を含めての異議を唱えるのは経済的に合理的であると言える。(リフォームの追加費用等、詳細については本文参照)

・ 五輪後、或いは五輪前から、不動産市況がどうなるか?は程度が定かでないにせよ、1) 五輪特需の反動、2)建設循環の下降、を経験則的には誰しもが視野に入れるところでしょう。住宅の供給問題にとどまらず、例えば、大手町常陸橋の大規模開発を観れば、誰しもがオフィス市況の軟化を併せて視野に入れるところでしょう。(住宅供給の程度については、本文参照)

・ それらを視野に入れつつも、楽観的なマインドになおあるのは、ひとえに「金融量的緩和」の政策要因によるところが大きく、しかしそれも、欧米での出口戦略(エグジット)に遅行して、数カ年内に転換局面を迎えることでしょう。つまり、3)東京五輪の前後で金融政策が転換局面を迎える、以上の1)~3)により、程度はともかく、不動産市況は崩れる、と見ておきましょう。

・・・

上記に言及していない部分を含めて論旨を整理してみると、

《整理》
・ 築地移転は早急に行うべきである。

・ 当初のコンパクトな五輪開催の趣旨が、ハコモノ(箱物行政)に逸脱しており、シンボリックには五輪選手村での晴海再開発である。

・ 建設循環の下降と物件の大量供給、金融政策の転換が五輪前後の時間帯に重なって、2020年問題が顕在化し得る。

・ 五輪のハコモノへの傾斜の副作用は、1) 他の必要な施策/対策の劣後、2) 景況の振幅の増幅、3)都財政の余分な悪化(住民の不利益)、である。

続く。

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以下、関連情報の追記。

◆ 晴海5丁目再開発。
https://www.google.co.jp/amp/suumo.jp/journal/2017/01/30/127605/%3famp=1
(suumo、「東京五輪のさらに後、巨大な選手村予定地のその後は何になる?」、2017/01/30)

《コメント》
・ 建設現場へのメディアの立ち入り/取材がちょうど解禁されたところである。

デベロッパー自身もやり過ぎだと間違いなく思っているはず(笑 交通機関の整備がまるでついていけてない。

◆ 築地・豊海・晴海・新豊洲有明の様子。
https://news.biglobe.ne.jp/domestic/1016/8967150782/kyo_kyo_origin_1_1_jpg.html
(共同通信/Biglobe、「築地、2018年9〜10月移転へ、都、市場業界団体と調整」、2017/10/16)

《コメント》
・ 写真の手前から奥に順に、築地→豊海→晴海→新豊洲有明。二本の幹線道路の左が晴海通り/有明通り、右が建設中の環状2号線である。

・ 真ん中の空いている埋め立て地が晴海埠頭(五輪選手村予定地)、その奥が新豊洲(築地新市場)、その奥が有明(五輪ベイエリア競技施設予定地)。

有明がお台場での未開発地域。ここでの商業地の開発でお台場再開発が完了するが、新豊洲(築地新市場)が止まると街が繋がらない。晴海埠頭を派手にやるのは手順として後回しなのである。

・ 晴海埠頭を派手にやると、新豊洲有明の不動産市況に影響が強く及ぶ。いずれも五輪期待からメガマンションが既に乱立しているからである。

・・・

◆ 国家戦略特別区域の一例としての大手町常盤橋街区再開発プロジェクト。

https://www.google.co.jp/amp/s/s.news.mynavi.jp/news/2017/04/19/087/%3famp
(マイナビ、「三菱地所、常盤橋街区再開発プロジェクト本格始動、高さ日本一のビルも」、2017/04/19)

《コメント》
・ 建設が進み、その威容は目視でも容易に確認できる。東京の高層ビル群は、景観を保つため概ねホライゾンが規格統一されているが、高層ビル群のホライゾンを越える高さにクレーンが連なっている。低空に薄雲が出ていると、空中にクレーンが立ち並ぶ不思議な風景を作っている。

・ 常盤橋再開発は、国家戦略特別区域のうちの都市再生認定事業のうちの一つであるが、規模の大きさを容易に見て取れる。政局との関連での「加計学園」も、国家戦略特別区域のうちの事業の一つであり、Wiki説明に確認できるが、one of themなのである。

https://ja.m.wikipedia.org/wiki/国家戦略特別区


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